Общество26 февраля 2021 7:00

Ипотека в Башкирии: ждать или брать?

Расскажем про ипотечные программы, а еще: как сэкономить время при покупке квартиры,и можно ли заработать на недвижимости.

В пресс-центре «Комсомольской правды» прошел традиционный круглый стол, посвященный важной теме - когда и как выгодно купить жилье. Об этом и многом другом рассказали представители органов власти, компаний-застройщиков и банков.

ХВАТИТ ЛИ ЖИЛЬЯ?

2020-й, «коронавирусный», год стал непростым – в том числе для строительной сферы и всего того, что с ней связано. Что сейчас происходит на рынке недвижимости?

- В мае 2018 года издан указ президента 204й, которым поставлена цель на полуторакратное увеличение объемов жилья к 2024 году. Республика Башкортостан выходила с предложением пересмотреть плановые значения с учетом текущей ситуации по строительной отрасли в регионах, - говорит Вадим Гибадуллин, заместитель начальника отдела комплексного развития жилищного строительства министерства строительства и архитектуры Республики Башкортостан. - Указом Президента Российской Федерации от 21 июля 2020 года №474 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года» достижение целевого показателя «Увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн.кв. метров в год» запланировано до 2030 года. В декабре 2020 года пересмотрены показатели по вводу жилья, с первоначального планового значения на 2020 год с 3 млн.44 тыс кВ.метров до 200 млн 400 тыскв.метров. По итогам 12 месяцев достигли поставленной цели и даже с лихвой. В прошлом году в Башкирии построили и ввели в эксплутацию 2 млн 455 тыскв.метров жилья, это 103% к данным за 2019 год.Что касается ввода жилья, учитываются не только многоквартирные дома, но и объекты индивидуального строительства. В 2020 году в ИЖС построено 1 млн 498 тыс кв. метров. На долю МДК приходится 956 тыскв.метров.

На 2021 год целевой показатель меньше прошлого года, но мы поставили для себя задачу «минимум» – достичь уровня хотя бы прошлого года. Минстроем РФ целевой показатель в рамках заключенного соглашения определен на уровне 2 млн 260 тыс кв. метров.. А к 2030 году плановые показатели составляют 4 млн «квадратов». Считаю, что финансовые организации должны оказать содействие и застройщикам, и населению. А потому надеемся на дальнейшую плодотворную работу, льготные программы для кредитования населения и застройщиков, что положительно скажется на обьемах жилищного строительства.

- - Многие российские регионы планируют уменьшение ввода жилья в текущем году, не в последнюю очередь это связано сновыми правилами долевого участия:переходом на проектное финансирование и привлечением средств граждан только через счета эскроу. Помимо организационных моментов нужно учитывать и снижение числа проектов в портфелях девелоперов, количество выдаваемых разрешений на строительство, к сожалению, падает,-- отмечает Евгений Декатов,заместитель генерального директора по развитию ипотечно-накопительных механизмов и программ Фонда развития жилищного строительства РБ.

В СТОЛИЦЕ ИЛИ ЗА ГОРОДОМ

А как обстоят дела с жильем за пределами башкирской столицы – в небольших городах республики?

- Низкаямаржинальность объектов, невысокие доходы населения не позволяют банкам финансировать эти проекты. Где взять деньги? Фондразвитияжилищного строительства – как раз та структура, котораяв том числеза счет бюджетной поддержки финансирует объекты строительства, - говорит Евгений Декатов. - И все равно: себестоимость строительства в ряде муниципалитетов балансирует с рыночной стоимостью объектов, а подчас и превышает ее. Строительство там ведется на грани нулевой рентабельности, если не в убыток.Нужны новые решения на федеральном и региональном уровнях, которые позволят в некрупных городахстроитьне в тех рамках игры, какие сейчас одинаковы для всех строительных проектов – и сверхдоходных элитных жилых комплексов в мегаполисах и скромных эконом-вариантов в райцентрах. Вместе с тем отмечается повышение интереса к загородной недвижимости.

- Период самоизоляции, ограниченные выбор стран для путешествий и экономическая нестабильность действительно повысили интерес к загородной недвижимости в Башкирии, - подчеркивает Анастасия Гилева, руководитель Абсолют Банка в Уфе - В 2020 году было зарегистрировано почти 4,5 тысячи прав на дома с землей, на 28% больше, чем в 2019 году. При этом средняя стоимость загородного дома, подходящего для постоянного проживания, в феврале достигла 4,8 млн рублей. Это на 500 тысяч рублей выше средней стоимости квартиры. Мы ожидаем, что весной цены на загородное жилье вырастут еще на 10-15%, это связано с традиционным сезонным спросом. Без заемных средств покупка такой недвижимости для большинства невозможна. Кстати, Абсолют Банк – один из немногих в республике предоставляет ипотеку на частные дома в рамках стандартных программ. Мы рассматриваем такие заявки в индивидуальном порядке.

ЦЕНЫ В РОСТ

Кто интересуется темой, знает: в ряде регионов жилье серьезно дорожает. Как обстоят дела в Башкирии с ценами на недвижимость?

- Статистические данные говорят, что за 4 квартал 2020 года стоимость квадрата в«первичке» составила 68,7 тысяч, это 108% к 2019 году, во «вторичке» – рост за год составил 103,5 %. Что будет в 2021 – сложно прогнозировать, - говорит Вадим Гибадуллин.

А что выгоднее, «вторичка» или жилье в новостройках?

- В Уфе вторичное жилье стоит дешевле первичного. В начале года стоимость квадратного метра «первички» в Уфе достигла 83 тыс. рублей. Стоимость квадратного метра «вторички» – 72,5 тыс. рублей. Разница между ними существенная – 10,5 тысяч рублей за метр, - приводит цифры Анастасия Гилева. - С начала 2020 года квартиры в новостройках Уфы подорожали почти на 10%. Только в октябре цены «подскочили» сразу на 5%.Мы прогнозируем, что в первом полугодии 2021 года квадратный метр готовых квартир в Уфе подорожает на 3-5%. Уже сегодня рынок недвижимости развернулся лицом к «вторичке».

Несмотря на продление льготной ипотеки, доля жилищных кредитов на готовые квартиры увеличивается. В Абсолют Банке в Уфе в январе «вторичку» приобретали 75% заемщиков. Неоспоримые плюсы готовых квартир: более доступная цена, а также - после покупки не требуется значительных вложений на ремонт.Кроме того, вторичное жилье чаще располагается в давно обжитых районах с развитой инфраструктурой.

- В среднем, цена квадрата подорожала на 5-10 тысяч рублей, - дополняет Рустам Мукаев, заместитель директора по юридическим вопросам ООО СП «Инициатива». - Цена на материалы будет расти, повлиять на это практически невозможно – это рынок. Но это не настолько влияет на подорожание квадратного метра. Дело в новых правилах игры: застройщик не может пользоваться деньгами дольщиков. И он, конечно, пытается компенсировать свои издержки повышением стоимости жилья.

ВИНОВАТА ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА?

Многие убеждены, что рост цен – «побочный эффект»госпрограммы. Так ли это?

- Льготная ипотека повлияла на рост цен, но скорее вторично, - отмечает Ольга Вагнер, начальник финансового управления «АО СЗ ИСК г. Уфы». – На рост цен на недвижимость повлиял рост цен на стройматериалы, сокращение числа предложений на рынке новостроек, а также переход на счета ЭСКРОУ. Застройщик теперь не выставляет жилье на продажу на низкой стадии готовности, выставляет на более поздних стадиях, когда уже получено проектное финансирование, отсюда и более высокая цена на «квадраты». Сейчас мы принимаем решение о начале реализации того или иного проекта более взвешенно: смотрим, сможем ли продать и исполнить свои обязательства перед кредитующим проект банком, оцениваем свои риски в случае если рынок недвижимости встанет. Тем не менее, в ближайшие годы наша компания планирует рост объемов ввода жилья - планомерный, без скачков. К примеру, в этом году – это 59 тыс. кв.метров, в следующем – 62, и так далее.

Квартиры могут подешеветь, по мнению Ольги Вагнер, если рынок будет наполнен предложениями, и будет сформирована понятная для всех участников рынка долгосрочная стратегия стимулирующих мер.

- Жилье может подешеветь, если немного изменятся действующие правила. Если застройщикам дадут хотя бы поэтапно раскрывать ЭСКРОУ-счета, чтобы застройщик мог гасить из этих средств процент по кредиту, - поделился Рустам Мукаев. - Я думаю, здесь будут определенные изменения. А пока мы работаем ради работы по сути.

ПРОДЛЕВАТЬ ИЛИ НЕТ

Льготная ипотека с господдержкой всколыхнула рынок недвижимости в 2020-м. Но продлевать ее, вероятно, будут не во всех регионах.

- ВТБ поддерживает пролонгацию программы льготной ипотеки, которая в прошлом году повысила доступность жилья для многих семей Башкирии, и в целом способствовала рекордному росту ипотечного рынка в регионе. Если госпрограмма будет продлена, то мы и дальше будем предлагать нашим клиентам этот продукт. Мы по-прежнему видим большой интерес к нему, - говорит Елена Ахиярдинова, заместитель управляющего ВТБ в Башкортостане.

- В начале пандемии рынок жилья замервнекоторойрастерянности, были опасения, что спросрухнет. Но этого не произошло, господдержка сработала, - говорит Евгений Декатов. - Однакоесли ключевая ставка начнетрасти, то будет возрастать нагрузка нафедеральныйбюджет, из которого финансируется программа льготной ипотеки. Здесь нужен баланс спроса и предложения. Считаю, что нужны дополнительные меры поддержки, стимулирующиекак раз таки массовое строительство недорогого и качественного жилья.

А есть ли инструменты, способные заинтересовать потребителя – если вдруг эту программу свернут?

- Разница в ставках между программой льготной ипотеки и стандартными программами постепенно уменьшается. Например, в Абсолют Банке можно оформить ипотеку на готовое жилье по ставке 7,84% годовых, - говорит Анастасия Гилева. - В таких условиях на финансовую нагрузку заемщика и выбор варианта недвижимости гораздо больше влияет стоимость квадратного метра.

- Базовая ставка по обычной ипотеке в нашем банке составляет от 7,5%. В ближайшее время планируем еще снизить процентные ставки, - говорит Артур Муфтахутдинов, руководитель ипотечного направления Башкирского филиала Россельхозбанка. - Если смотреть на ставки 6 % и 7-% - разница не такая ощутимая, как если сравнивать 7 и 10 %, согласитесь? Кроме того, у нас есть программы для молодых семей с пониженным первоначальным взносом, и с другими преференциями. Считаю, что рынок будет активен, даже если отменят господдержку.

КАК СЭКОНОМИТЬ НА ИПОТЕКЕ

-ВТБ предлагает участие в программе «Ипотека с господдержкой 2020» по ставке 6,1%. Также у нас есть выгодные предложения для зарплатныхи корпоративных клиентов. Кроме того, на ставку влияет и уровень первоначального взноса, - говорит Елена Ахиярдинова, заместитель управляющего ВТБ в Башкортостане. - Если это больше 50% - ставка составит 7,4%. В целом, за 2020 год средняя процентная ставка в нашем банке составила 7,19%, с учетом всех видов программ.

- Также скидку 0,3% можно получить при подаче заявки онлайн, - дополняет Елена Ахиярдинова. – На процентную ставку влияет и количество «квадратов», - если приобретаемая квартира больше 100 кв. метров, то ставка составит 7,6%.

- В линейке наших продуктов есть все программы, которые реализуются в настоящее время банками. За исключением коммерческой ипотеки. Господдержку мы предлагаем по ставке 5,9%, Семейная ипотека - от 4,6%, базовые программы – от 7,5 до 8,15 в среднем, - отмечает представитель Россельхозбанка. - По первоначальному взносу банк регулирует уровень. Самый удобный взнос – от 20%. Но есть и льготные программы для молодых семей, где первоначальный взнос на покупку квартиры или дома начинается от 10%. Кроме того, есть программы, где вместо первоначального взноса можно заложить квартиру. Например, если молодая семья накоплений не имеет, но есть квартира у родителей, которые готовы ее передать банку в залог, поддержав своих детей. Эти программы не самые популярные, но они есть.

Особым успехом в настоящее время пользуется и Сельская ипотека.

- За 2020 год Россельхозбанк выдал почти 5 млрд по Сельской ипотеке, 2400 семей получили кредит по программе, - рассказывает Артур Муфтахутдинов. –В программе участвуют все районы, в том числе Уфимский, Иглинский, Чишминский и другие.Первый взнос составляет всего 10%. Но есть и определенные условия: объект должен находиться в доме, где не больше 5 этажей, а еще покупатель должен зарегистрироваться в этом доме. Это популярная программа, и думаю, спрос будет расти.

По словам представителя Россельхозбанка, программа работает до 2025 года, но на текущий момент уже подумывают продлить Сельскую ипотеку до 2030 года.

ПРО РЕФИНАНСИРОВАНИЕ И ТРЕЙД-ИН

С учетом того, что в прошлом году появилось много программ с супер-низкими процентными ставками, логично, что люди заинтересовались таким инструментом как рефинансирование. Как реагируют на это банки?

- Безусловно, это привело не только к росту спроса на жилищные займы, но и резкому увеличению доли рефинансирования ипотеки. Ставка по кредитам, выданным в прошлые годы, в основном, превышает 10%, и общий тренд на улучшение ценовых условий помог заемщикам в нынешних условиях снизить свою платежную нагрузку, - отмечает Елена Ахиярдинова.– По итогам 2020 года ВТБ в Башкирии снизил платеж по кредиту более 4 тысячам заемщиков на сумму 7,8 млрд рублей, что более чем в 3 раза превышает результат годом ранее.

А выгодны ли сегодня программы трейд-ин?

- Как правило, покупатели квартир в новостройках предпочитают продавать квартиру самостоятельно. Трейд-ин предполагает выкуп квартиры с дисконтом. Обычно скидки начинаются с 7-10% от рыночной стоимости жилья, но иногда достигают и 25-30%, - говорит представитель Абсолют Банка. - Поэтому наиболее популярная схема такая – вначале приобрести недвижимость в новостройке в ипотеку с минимальным первоначальным взносом, дождаться получения ключей, а потом спокойно продавать старую квартиру. Деньги после продажи заемщики направляют на частичное или полное погашение ипотеки.

А ЕСЛИ ДЕНЕГ – НЕТ?

Какие меры принимают банки, если клиент не платит ипотеку? И можно лидоговориться с банком или это всегда обходится большими потерями для клиента?

- Лучшее решение – предупреждение. Не стоит ждать, когда просрочка составит 2-3 месяца, нужно сразу обратиться в банк, - рекомендует Артур Муфтахутдинов. –Основной инструмент - реструктуризация, этопозволяет хорошо отработать ситуацию и для клиента, и для банка. Но если уже есть просрочка – не всегда можно задействовать реструктуризацию. И в таких случаях мы задействуем другие инструменты: судебное разбирательство, реализация имущества. Поэтому для клиентов лучше всего – обратиться заранее.

- В первую очередь хочу отметить, что мы отмечаем сохранение качественного уровня портфеля ипотечных кредитов в ВТБ и высокую платежную дисциплину заемщиков. Этому способствуют рекордно низкие процентные ставки в совокупности с мерами поддержки, которые были оказаны гражданам в этом году в период пандемии. Банк в Башкирии одобрил кредитные каникулы более 6 тысячам заемщиков на сумму свыше 4 млрд рублей, из них 1,5 млрд рублей – по ипотеке, - говорит представитель ВТБ.

А самое главное, что клиенту банка не обязательно было приходить в офис. Все обращения за кредитными каникулами ВТБ принимал через специальную форму на сайте, чат-бот или контакт-центр.

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ИНВЕСТИЦИЯ В БУДУЩЕЕ

Некоторые покупают квартиру не для того, чтобы заехать в нее тут же. А, например, для своих еще маленьких детей или просто – чтобы вложить средства. Разумно ли это?

-- Недвижимость это пассив, и он генерирует расходы. Нужно платить налоги, коммуналку, разбираться с арендаторами, и так далее, - говорит Евгений Декатов. –И ещеважный момент. Одно дело, когда человек вкладываетв приобретение «инвестиционной» квартиры, например,1/10 своих средств(накоплений и/или текущих доходов)либо «перевкладывает»уже имеющийся«свободный»объект недвижимости. Это нормально. А другое – когда он«вбухивает» все свои деньги,«влезает» в ипотеку,апотом не может найти средств на свои элементарныетекущие расходы. Так что тщательно взвесьте свои возможности прежде, чем вкладываться в недвижимость в качестве инвестиции – насколько вам это по силам,насколько вам это нужно.

Если ваш ответ – нужно, стоит задуматься: какую квартиру лучше покупать для последующей сдачи в аренду?

- Стоимость аренды однокомнатной квартиры в Уфе в январе 2021 года составляет 12-13 тысяч рублей. Аренда двухкомнатной квартиры не намного дороже – 15-16 тысяч рублей. По сравнению с началом 2020 года расценки не изменились. С точки зрения окупаемости и получения дохода с аренды выгоднее приобретать «однушки», - отмечает Анастасия Гилева. - Интерес к инвестиционным сделкам с недвижимостью в Уфе вырос. За год их количество достигло 10-15% от общего числа. Распространен вариант, когда родители покупают квартиру своим детям. Но до их совершеннолетия планируют ее сдавать, чтобы «закрывать» ипотечные платежи.