Прогнозы экспертов: что станет с ипотекой в Башкирии в 2019 году

- Что стало с ростом цен на жилье после повышения ключевой ставки? Стала ли ипотека менее доступна?

Иван Зорин, заместитель генерального директора по маркетингу ГК «Жилстройинвест»:

-Повышение цен на жилье не зависит от повышения ключевой ставки. Цены растут по причине изменений в законодательстве. Дело в том, что все объекты, на строительство которых разрешение было получено до 1 июля 2018 года, теперь также обязаны работать по эскроу-счетам. Вопрос о степени готовности пока еще открыт и обсуждается Правительством. Естественно, автоматически вся экономика застройщиков, которые так долго готовились, набрали разрешения на строительство, полетела насмарку. Представьте, вы рассчитываете на одну стоимость проекта, и вдруг сверху на вас падает обременение еще на 20%. Как должны поступать застройщики? Естественно, происходит повышение цен, не потому что они так захотели, а потому что им нужно строить. Это значит, в течение года фактически стоимость «квадрата» всех сегментов рынка: от эконом-жилья до премиум-класса, будет подниматься в среднем на 20-30 %. То есть столько, сколько сейчас стоит соцжилье, будет стоить эконом, эконом будет стоить как комфорт, а комфорт - как бизнес и т.д. У застройщиков нет иного выхода.

Евгений Декатов, руководитель дирекции по развитию ипотечно -накопительных механизмов и программ РБ:

- Скажу немного про ключевую ставку и общую ситуацию на рынке. Ключевая ставка - один из инструментов Банка России, его денежно-кредитной политики и трансмиссионного механизма, приводящего к изменению ситуации на рынке, в том числе в отношении спроса-предложения на деньги. Поскольку Центробанк через увеличение ставки приводит к увеличению стоимости денег на рынке, то людям становится дороже занимать на приобретение жилья - платежеспособный спрос на жилье уменьшается. Центробанк отслеживает инфляционные ожидания населения и бизнеса. Поднятие ключевой ставки помогает сдержать инфляцию. Однако повышение ставки так или иначе затрагивает застройщиков. По крайней мере влияние ее изменения вы почувствуете через полгода-год, когда покупать станут меньше. Мы можем оказаться в той точке, когда вы, уважаемые застройщики, будете поднимать цены на жилье, а покупатели жилья не будут иметь возможности его приобретать по этой стоимости. Может произойти стагнация рынка. Мы со всех сторон делаем все, чтобы этого не произошло. Ситуация с обманутыми дольщиками сложилась такая, что ее необходимо было решать. И принять практику, когда покупатели жилья не несут финансовых рисков, связанных с процессом строительства. Риски возьмут на себя банки. Это, конечно, приведет к удорожанию, потому что теперь придется не на бесплатные деньги дольщиков строить, а привлекать под проценты проектное финансирование в кредитных организациях.

Квадратный метр дорожает

Иван Зорин:

- Я не говорю, что это плохой опыт для рынка. Да, очень большое количество вопросов решается, в том числе с точки зрения безопасности дольщиков, надежности вложений. Но возникает еще больше вопросов. Нужно признать, что сегодня из 66 банков, которые Центробанк аккредитовал для работы с дольщиками, фактически готовы работать по новым условиям всего три. Какой объем из этих средств по эскроу-счетам смогут гарантировать три этих банка? С учетом того, что они выбирают застройщика, как невесту. Объем документов и порядок их подачи невероятно сложен, а значит, большая часть застройщиков не получит кредитование. Объемы строительства будут снижаться - мелкие застройщики будут уходить с рынка, не выдержав новых условий работы и не имея 10% от стоимости проекта, а это немалые средства. Представьте, строительство 15-этажного двухподъездного дома комфорт-класса стоит в районе 1 млрд. рублей. Застройщику изначально придется иметь 100 млн. рублей только для того, чтобы просто начать его строить. Кроме того, с 2014 года значительно дорожали все товары и продукты, кроме квадратного метра жилья. И это отложенное повышение цены также сейчас добавится в стоимость «квадрата». Дорожают стройматериалы, повысили НДС. Естественно все эти расходы застройщик также будет закладывать в цену квадратного метра. При той ценовой политике, которую компании ведут, они понимают, что уходят практически в минус и вынуждены повышать цены, причем иногда очень резко. И это еще не конец, это только первая ласточка. Очень сильно выручают застройщиков инструменты ипотечного кредитования. Каждая вторая сделка совершается с их помощью. Остается надеяться, что ставка по ипотеке будет снижаться и это в какой-то мере поможет простимулировать отрасль. Однако стоимость квадратного метра будет расти в любом случае.

- Когда наступит пик этого повышения?

- Скорее всего, это будет середина-конец 2020 года. Когда застройщики будут завершать свои проекты и браться за новые и уже ставить более высокие цены.

Евгений Декатов:

- Пока что действительно всего один банк выдает проектное финансирование у нас в республике. Еще два готовы, плюс три-четыре - готовятся. Укрупнение рынка будет. Прежде всего - с точки зрения количества игроков строительного рынка. Различные механизмы будут дорабатываться совместно с застройщиками и кредитными организациями. Что касается доступа к ипотечным продуктам, то объемы выдаваемой ипотеки, по оптимистичным прогнозам, в 2019 году вырастут на уровне 10%. Лично моя оценка более сдержанна и предполагает небольшое снижение (в пределах тех же 10%). Говоря конкретнее о республиканских программах: один из механизмов, который будем в республике развивать, - это наша программа жилищно-строительных сбережений, начатая в 2014 году. Сегодня она работает в двух банках-партнерах, где люди, накопив в них от 3 до 6 лет, получают возможность приобрести жилье в кредит под 6-7% годовых. На этапе накопления за счет начисления стимулирующей бюджетной поддержки эффективная ставка достигает 20 и более процентов годовых. 1300 семей уже справили новоселье в рамках этой программы. В этом году планируется примерно столько же. Это одна из мер, которая поможет не уронить, а, наоборот, даже увеличить платежеспособный спрос населения на жилье.

Как изменятся

цены на жилье

- Хочется послушать прогнозы банков, как будет меняться стоимость квадратного метра жилой недвижимости?

Анастасия Гилева, управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Уфе:

- В 2019 году тренд на увеличение стоимости квартир сохранится. Мы прогнозируем, что квадратный метр в новостройках может подорожать на 15-20%, в квартирах на вторичном рынке - на 10-12%. Так что, если есть реальная задача улучшить жилищные условия и накоплен минимальный первоначальный взнос в размере хотя бы 20% от стоимости квартиры, то покупку недвижимости не стоит откладывать.

- Насколько в Башкирии востребована ипотека как инструмент покупки жилья?

- Интерес к ипотеке растет с каждым годом. Это подтверждают данные Управления Росреестра по РБ - количество ипотечных сделок в 2018 году увеличилось более чем на 30% по сравнению с предыдущим годом. Башкирия - один из самых «лояльных» к ипотеке регионов страны. Степень информированности о преимуществах и особенностях этого банковского продукта очень высока. Об этом говорит 6 место по объему выданных кредитов в РФ за все время существования ипотеки. Также по итогам 2018 года Башкирия заняла 12 место среди регионов России по количеству ипотечных кредитов на душу населения: в среднем 13 жителей республики из 1000 за минувший год успели оформить зай­мы на жилье.

- Как повлияет изменение ипотечных ставок на спрос на ипотечные кредиты в Башкирии?

- В 2018 году Башкирия поставила ипотечный рекорд - выдачи жилищных кредитов выросли почти на 60% по отношению к предыдущему году и достигли 93 млрд. рублей. В 2019 году без запуска программ господдержки ипотеки ждать более высоких результатов не стоит - нет рыночных драйверов. Если средняя ставка по жилищным кредитам не превысит 12% годовых, то уровень выдач ипотеки будет близок к прошлогоднему. Но если перейти «порог психологической приемлемости» в 12% годовых, то с каждым последующим процентом спрос будет сокращаться на 15%.

Светлана Светлакова, руководитель направления партнерского канала Уфимского регионального центра ПАО «АК БАРС» БАНК:

-В 2018 году были рекорд­но низкие ипотечные ставки. Конкретно в нашем банке на уровне менее 9%. Это исторический минимум. С осени прошлого года ставки начали расти, и завершился этот процесс у большинства банков в январе-феврале 2019 года. Что касается ПАО «АК БАРС» БАНК, то мы заложили возможный рост ключевой ставки в то повышение, которое сделали крайний раз 4 февраля 2019 года. Сейчас средневзвешенная ставка в районе 10-10,5%. В любом случае мы на этом не останавливаемся и предлагаем клиентам не только выгодную процентную ставку, так как понимаем, что платежеспособность клиентов даже по таким ставкам снижается, но и дополнительные инструменты, которые помогут клиентам получать ипотечные кредиты. Например, размер первоначального взноса. В настоящий момент минимальный первоначальный взнос по ипотеке в «АК БАРС» БАНК составляет 10% от стоимости квартиры . Кроме этого, возобновили преференции для зарплатных клиентов и развиваем совместные программы с нашими партнерами. Конечно, есть специальные программы для определенных категорий граждан - молодых семей, многодетных и т д., но это не собственные программы банка, а государственные, в которых мы участвуем. Собственные программы у нас пока что есть только на территории Республики Татарстан.

Светлана Бурунова, Руководитель ипотечного отдела ГК «Третий Трест»:

- Могу сказать, что на текущий момент у нас складывается ситуация, когда стало больше тех, кто пользуется различными социальными выплатами при покупке жилья. Учитывая, что банки сейчас разграничили процентные ставки, сделав соотношение - чем выше первоначальный взнос, тем ниже процентная ставка. В прошлом году такого не было - была стандартная ипотечная ставка, по которой ипотеку могли взять все категории заемщиков. В этом году это разграничение ушло и людям стало сложнее ориентироваться, что сейчас есть такой показатель - по категории ставок в соотношении первоначального взноса. Не все об этом знают, поэтому, когда клиенты приходят к нам на консультацию, мы их информируем об этих изменениях, и тогда им приходится изыскивать дополнительные возможности. Больше стало тех, кто приходит с материнским капиталом. Больше тех, кто получает сертификат на первого ребенка. Добавляются и другие виды сертификатов - молодая семья, много стало 6%-ных ипотек, которых в прошлом году люди еще не понимали. То есть практически каждая вторая сделка сейчас идет с использованием этих инструментов. У нас очень хороший опыт работы с жилстройсбережениями. Раньше еще были некие преференции у банков, например, по процентным ставкам. Они остались, но сократились в процентном соотношении, так как банки тоже привязались к соотношению первоначального взноса у клиента. Мы также понимаем, что сейчас действительно падает платежеспособность, однако на текущий момент падения спроса на ипотечные сделки мы пока что не наблюдаем. Возможно, отложенный спрос рождает в этом году приобретение недвижимости. Люди понимают, что сейчас самое время покупать квартиру. И нам есть что предложить - на сегодняшний день у ГК «Третий трест» на выбор 9 строящихся объектов. Достаточно недорогое жилье в ЖК «Яркий» - на квартиры с отложенным годом постройки со сроком сдачи в 2021-2022 году цены начинаются от 1,2-1,3 млн. рублей. Схожие ценовые параметры в строящемся ЖК «Республика». Кстати, в помощь людям есть сайт https://наш.дом.ру, где они найдут полную и актуальную информацию о жилищном строительстве и кредитовании. В открытом доступе там представлена информация о застройщиках, документации, объектах строительства.

Анастасия Гилева:

- Частота использования маткапитала действительно растет. После того как его перестали индексировать и он «замер» на сумме 453 тысячи рублей, его стали гораздо чаще «конвертировать» в недвижимость. Сегодня каждая десятая сделка в Уфе совершается с маткапиталом в качестве части первоначального взноса.

- А какие результаты показала госпрограмма детской ипотеки?

- Запуск этой госпрограммы практически никак не повлиял на ипотечный рынок Башкирии, несмотря на то, что в силу демографической специ­фики региона более 60% заемщиков - это как раз семьи с детьми. Но в 2019 году выдачи детской ипотеки могут резко вырасти. Главные причины: станет больше заемщиков, потенциально подходящих под условия госпрограммы. Если Минфин внесет соответствующие поправки в законопроект, то условия госпрограммы станут гораздо привлекательнее. Так, предлагается сделать детскую ипотеку «шестипроцентной» полностью, на весь срок кредита, а не на период от 3 до 8 лет.

Уфимцы предпочитают вторичку

- Какое жилье предпочитают жители Уфы - «вторичку» или «первичку»?

Анастасия Гилева:

- В столице Башкирии всегда значительно преобладали сделки с готовыми квартирами. Их доля выросла с 70% в 2017 году до 75% в 2018 году. В 2019 году она, скорее всего, сохранится на этом же уровне, если только не будут запущены программы господдержки с фокусом на жилье именно в строящихся домах. О потенциале развития первичного рынка говорит количество предложений - в начале 2019 года в Уфе на продажу было выставлено более 4,5 тысячи квартир в новостройках и 5,6 тысячи готовых квартир, то есть соотношение близко к 45% против 55%. Если средняя ставка по жилищным кредитам не превысит 12% годовых, то уровень выдач ипотеки будет близок к прошлогоднему. Но если перейти «порог психологической приемлемости» в 12% годовых, то с каждым последующим процентом спрос будет сокращаться на 15%.

Светлана Светлакова:

- В части ипотеки спрос на «первичку» и «вторичку» сейчас практически одинаковый, но банкам приятнее работать с «первичкой». Что касается спроса, то мы не наблюдаем снижения роста заявок. Правда, тех, кто доходит до сделок, стало меньше. Сегодня, когда ставки выросли, стало сложнее довести клиента до сделки.

Ринат Файзуллин, заместитель директора АН «Третий Трест» - Вся Недвижимость»:

- В связи со сложившейся ситуацией, когда застройщики повышают цены, закладывая вышеописанные расходы в общую стоимость жилья, люди сейчас действительно стоят перед выбором: «вторичка» или «первичка. В том числе мы видим повышение стоимости жилья на вторичном рынке, но здесь есть такой момент, что по ней есть большее предложение на рынке. Несмотря на это, рынок первичного жилья все-таки ценится больше вторичного. Также можно сказать, что изменение в плане стоимости будет идти до определенного уровня, после чего рынок более-менее стабилизируется. Думаю, все-таки стоит ожидать, что рынок первичного жилья по объему выданных кредитов на какую-то часть немного сократится. Что касается сегмента эконом-жилья - его люди все так же будут продолжать покупать.

Эльвира МИРГАЗИЯНОВА.