Рынок недвижимости в Башкирии: итоги и перспективы на 2022 год

Вместе с экспертами попробуем разобраться, что делать: покупать или сохранять?

В начале нового года «Комсомольская правда – Уфа» провела традиционный круглый стол по вопросам ипотеки и всего, что с ней связано. В сегодняшней повестке это один из самых актуальных вопросов, которые беспокоят наших читателей.

ПОДВОДИМ ИТОГИ 2021-ГО

В прошлом году в Башкирии активно велась застройка. Все ли получилось у застройщиков?

- Итоги прошедшего года – наверное, самая большая цифра в перспективе лет на 10. И не только для Уфы, но и для всей строительной отрасли, - убежден Иван Зорин, руководитель агентства «ПЛАН-А». - Все, что было сдано, запустили в работу еще до момента ввода программы с ЭСКРОУ-счетами. Сейчас мало новых проектов. И вполне возможно, что в нынешних условиях многие будут заморожены.

- В 2021 году Абсолют Банк в Башкирии выдал ипотеку на сумму более 2,35 млрд рублей. По сравнению с 2020 годом прирост составил 30%, - рассказывает Светлана Кириллова, руководитель Абсолют Банка в Уфе. - Такой ощутимый скачок обеспечили не только конкурентные условия по программам ипотечного кредитования: проводить сделки быстро и безопасно помогли современные digital-сервисы банка. Также играет роль широкая партнерская сеть из агентств недвижимости, частных риэлторов и застройщиков, с которыми сотрудничает Абсолют Банк в республике Башкортостан.

Вместе с тем, по мнению представителя банка, для башкирского рынка недвижимости характерен недостаток строящегося жилья.

- Последние 3-4 года у застройщиков наблюдались сложности с получением разрешений на строительство, и сейчас мы «пожинаем плоды» в виде дефицита предложения и роста цен, - отмечает Светлана Кириллова.

ВНИМАНИЕ НА КАЧЕСТВО

Нередко дома сдают с опережением по срокам: радоваться или переживать за их качество?

- Нужно понимать, что чем быстрее застройщик сдаст объект, тем быстрее получит деньги. Поэтому компании стремятся к ускорению производства, это нормально, - поясняет Иван Зорин.

Однако дело не только в сроках. Специалисты отмечают, что нередко застройщики стараются сэкономить – в итоге страдает качество сданных квартир.

- Добросовестных в этом плане застройщиков не так много. Да, растут цены на стройматериалы, да, они и так не вылезают из судов из-за компаний, специализирующихся на том, чтобы вытрясти больше денег с застройщиков. Но все-таки, экономить на качестве нельзя, - говорит Камила Фазлыева, руководитель Ипотечного бюро и проекта «Электронная сделка.РФ».

ВТОРИЧКА ИЛИ ПЕРВИЧКА

Какие квартиры чаще покупают в республике?

- В Башкирии традиционно высок спрос именно на готовые квартиры. Доля выдач ипотеки на них в начале 2022 года составляет 85%, - рассказывает Светлана Кириллова. - Практически все выдачи на первичном рынке с начала года – это «Семейная ипотека» с субсидированной ставкой. Доля сделок по госпрограмме «Семейная ипотека» у нас в начале 2022 года выросла в полтора раза. Ставка по госпрограмме «Семейная ипотека» у нас в Абсолют Банке – 5,99% годовых на весь срок. Мы – один из немногих банков, который принимает маткапитал в качестве части первоначального взноса не только по стандартным программам, но и по «Семейной ипотеке». В конце 2021 года – начале 2022 года такой возможностью пользовались почти 90% наших клиентов по этой госпрограмме.

Между тем, цены растут в обоих сегментах рынка, существенна ли разница?

- Мы реализуем недвижимость по социальной цене: стоимость одного квадратного метра не может превышать установленную Минстроем РБ цифру (53 тыс. в городах, 45 тыс. в других муниципальных образованиях), - отмечает Лев Николаев, заместитель руководителя дирекции по развитию ипотечно-накопительных механизмов и программ НО ФРЖС РБ.

- Зачем покупать «первичку» по запредельной стоимости и сомнительного качества в то время как на вторичном рынке много жилья, которое уже не востребовано в таких объемах, – рассуждает Иван Зорин. – Там есть не только «бабушкины» квартиры, но и относительно новое жилье со сроком эксплуатации 80-100 лет, притом, уже с ремонтом.

ЦЕНА БОЛИ: ЧТО БУДЕТ ДАЛЬШЕ?

Недвижимость росла в цене весь прошлый год, многие надеялись, что этот процесс остановится или даже пойдет на спад. Но в 2022-м стоимость жилья не соответствует покупательской способности многих граждан. Почему цены продолжают расти? И каковы прогнозы?

- Колоссальный спрос, повышение инфляции, стоимости материалов, ключевой ставки ЦБ РФ – все это способствует росту цен, - отмечает Иван Зорин. - Но ведь стоимость недвижимостиповышаетсяне только в России: в США рост цен за последний год произошел на 40-70%. Строить прогнозы сейчас сложно, ставка Центробанка ожидаемо выросла, а потом, думаю, опустится до 12-13%. А что будет с ценами на недвижимость, сейчас никто наверняка не скажет. Думаю, что в ближайшие 3-5 месяцев вообще не стоит задумываться о покупке квартиры и других крупных тратах. Но, полагаю, к концу года все изменится.

- В декабре-феврале банки накапливали валюту в ожидании, что народ помчится ее скупать. За текущую неделю население сняло с банковских счетов рекордное количество денег. Сейчас мы наблюдаем краткосрочный всплеск покупок квартир за наличный расчет, - рассказывает Камила Фазлыева.

«СПРОС НА НЕДВИЖИМОСТЬ ИДЕТ К КОНЦУ»

Что лучше – брать ипотеку сейчас или копить деньги на улучшение жилищных условий?

- Ставки по ипотеке резко вырастут у всех банков после изменения ключевой ставки, но недвижимость продолжает дорожать – как на вторичном, так и на первичном рынке. К тому же, отсутствуют гарантии, что рост цен на жилье не обгонит рост ваших накоплений, - комментирует руководитель Абсолют Банка в Уфе. - Вслед за ценами растет и средний чек по ипотеке. Так, к началу 2022 года в Уфе средний ипотечный чек по вторичке достиг 2,7 млн рублей, по семейной ипотеке – 3 млн рублей, по новостройкам в рамках стандартных программ – 4 млн рублей.

Есть и другое мнение.

- Ставка будет расти, ипотека станет менее доступна, что приведет впоследствии к снижению спроса: потому что покупательская способность у граждан не растет, - отмечает Камила Фазлыева. - По логике, затем должно последовать снижение цен – но пока мы этого не видим, когда это произойдет, сложно сказать. Сейчас лучше занять выжидающую позицию.

Эксперты отмечают, что ситуация меняется стремительно, и в перспективе строительная отрасль, скорее всего, будет сжиматься. Что это значит? Понижение цен.

- В России спрос на недвижимость идет к концу, аналитики прогнозировали, что это случится в 2025 году. Но с учетом обстоятельств, считаю, что спрос закончится уже в конце 2022-го, - говорит руководитель агентства «ПЛАН-А». - Приобрести квартиры по тем ценам, что есть сейчас, не представится возможным. Пойдет постепенный откат цен на жилье. Если сейчас есть деньги, лучше придумайте, как сохранить их на 6-12 месяцев, и они сыграют в плюс.

Что будет в этих условиях с ипотекой?

- В 2022 году мы ожидаем определенное снижение спроса на ипотеку в целом по рынку, - прогнозирует руководитель Абсолют Банка в Уфе. - Дело не только в растущих ставках по жилищным кредитам, но и в росте цен на недвижимость. Так, за год вторичка подорожала на 24% - с 75 тысяч рублей за квадратный метр до 93 тысяч рублей за квадратный метр, первичка – на 42%, с 76 тысяч рублей за «квадрат» до 107,2 тысяч рублей. Именно рост цен является главным сдерживающим фактором для уфимцев, желающих купить новую квартиру. Из-за увеличения стоимости квартиры сложнее накопить на первоначальный взнос, а также приходится оформлять кредит на бОльшую сумму.

КАК ОБОЙТИ РОСТ ЦЕН И СТАВОК

Какие есть варианты для обычного потребителя, чтобы нивелировать растущие проценты и ценники на жилье?

- В нашей республике реализуется ипотечно-накопительная программа жилстройсбережений. Программа работает с 2014 года и за это время в ней приняли участие более 10 тысяч жителей республики, - рассказывает Лев Николаев. – Программа позволяет участникам комфортно накопить на первоначальный взнос по ипотечному кредиту. В дополнение к ежемесячным взносам участников из республиканского бюджета выплачивается поддержка (премия) в размере 30 % (но не более 3 тысяч руб. в месяц) от суммы ежемесячных вносов на вклад в банке, открываемый на срок 3-6 лет для накопления первоначального взноса по ипотеке. После завершения этапа накопления участники программы «Жилстройсбережения» могут оформить ипотечный кредит в банке по льготным ставкам. В настоящий момент нормативными документами предусмотрены ставки в размере от 4,95 до 7% годовых. Максимальный размер кредита, который можно получить по льготной ставке составляет 1,5 млн руб.

Кроме того, сейчас разрабатываются целые эко-системы, которые в будущем позволят решить ряд проблем, связанных с ипотекой.

ТРЕНДЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Нельзя не учитывать и других факторов, участвующих в жилищно-ипотечной ситуации в регионе.

- В последние несколько лет в Уфе увеличили активность такие покупатели недвижимости как «северяне». Это жители городов в ХМАО и ЯНАО, Тюменской области, Сибири, которые приезжают в Уфу в преддверии пенсии. Их привлекают хорошая экология региона и благоприятный климат, - рассказывает Светлана Кириллова. -Покупательская способность у данного сегмента гораздо выше, чем у среднестатистического уфимца. Из-за этого спрос на жилье «подогревается» даже при условии довольно высоких цен на квадратный метр. Кстати, в сделках с «северянами» мы практически полностью проводим ипотечные сделки онлайн, без визита в банк. Ставки при этом соответствуют обычным программам, дополнительных комиссий за то, что покупатель в одном городе, а продавец в другом, у нас нет.

В целом, тенденция на переход в цифру, ярко проявившаяся в ковидный 2020-й, продолжается. Ипотека уходит в digital.

- Почти 100% заявок на жилищные кредиты мы получаем дистанционно, клиентам не надо приходить в офис банка и заполнять бумаги, - говорит руководитель Абсолют Банка в Уфе. - Оценку квартиры – это необходимый этап при покупке недвижимости – в 95% заказывают онлайн, на сайте банка. Почти четверть из этих заказов выполняется в бесконтактном режиме, когда клиент лично проводит съемку квартиры, руководствуясь указаниями робота из приложения. Набирает популярность электронная регистрация сделки – без трат времени на визиты в МФЦ и очереди. Также наши заемщики активно используют возможности мобильного приложения для погашения ипотеки, в том числе досрочного, а также Систему быстрых платежей для перечисления денежных средств с карты на карту без комиссии.