Ипотека в Башкирии: Эксперты прогнозируют рост цен на жилье

Банки и застройщики совместно разрабатывают специальные дисконты, позволяющие выгодно приобрести жилье.

Это произошло впервые с 2014 года: в течение последних четырех лет ключевая ставка только снижалась. Теперь она увеличена на четверть процента и составила 7,5% годовых. Это связывают с изменением внешних условий и ростом инфляционных рисков.

Чем же это грозит нам, обычным людям? Мнения экспертов в данном вопросе разделились. Одни говорят, что повышение ключевой ставки неизбежно приведет к росту ипотечных ставок. Другие, что решение ЦБ на ипотечные ставки прямого воздействия не окажет, потому как повышение составило всего 0,25 п.п., а это слишком небольшой показатель. Более того, возможен кратковременный всплеск спроса на ипотеку, обусловленный стремлением воспользоваться текущими относительно выгодными условиями кредитования. «Комсомольская правда» собрала за круглым столом представителей ведущих банков, застройщиков, экспертов в области финансов и ипотеки, а также агентства недвижимости, чтобы ответить на главные вопросы, волнующие наших читателей - будет ли дорожать жилье, поднимутся ли ставки по ипотеке, а также есть ли шанс выгодно приобрести жилье этой осенью.

Управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Уфе Анастасия Гилева:

- Многие ипотечные банки еще до изменения ключевой ставки скорректировали ставки по ипотеке на 0,5-1 п.п, среагировав на колебания валютного курса. Таким образом, повышение ключевой ставки на 0,25 п.п. уже было «отыграно» раньше большинством участников рынка. Вероятно, решение регулятора в ближайшее время подтолкнет к таким же действиям остальных игроков. Мы считаем, что рынок будет находиться под влиянием тренда растущих ставок до конца года. Однако пока произошедшие изменения не скажутся существенно на динамике ипотечного рынка. Эти изменения не столь ощутимы будут для заемщиков: условия приобретения ипотеки пока остаются достаточно комфортными, во всяком случае, пока среднерыночная ставка по займам на жилье «не перескочила» через планку 12% годовых. В условиях подросших ставок мы ожидаем небольшую дополнительную активизацию заемщиков. Люди, которые планировали покупку жилья, будут стараться быстрее выходить на сделку, чтобы не пришлось столкнуться с еще более высокими ставками.

Управляющий директор по ипотечному кредитованию розничного бизнеса ВТБ в Башкортостане Алия Тастанова:

- Основной фактор роста ипотечного кредитования в 2018 году - рекордно низкий уровень ставок. В условиях стабильных цен на недвижимость и размера первоначального взноса ипотека становится еще более доступным инструментом для решения жилищного вопроса: у населения появляется возможность приобрести с помощью ипотечного кредита большую по площади недвижимость. В настоящий момент ВТБ не рассматривает вопрос изменения своих ипотечных ставок.

Руководитель дирекции по развитию ипотечно-накопительных механизмов и программ НО ФРЖС РБ Евгений Декатов:

- Ключевая ставка - это инструмент Центрального банка, это не прямой показатель того, что растет инфляция. Наоборот, ее повышение происходит в целях борьбы с инфляцией. Проще говоря, это показатель того, почем Центробанк ссужает деньги коммерческим банкам, а не показатель стоимости денег в экономике в целом. Если мы посмотрим статистически, то ипотечные ставки (если не брать резкие всплески вслед за ключевой) на 2-4 процентных пункта превышают ключевую ставку. Если брать период 8 месяцев нынешнего года, то средняя ипотечная ставка в Башкирии равна 9,6%. Коридор роста появляется в тот момент, когда инфляционные ожидания складываются не только у населения, но и банка. Летом мы уже обсуждали с экспертами то, что ставки по ипотеке, образно выражаясь, «достигли дна», и многие банки с этим согласились (в этом предельном снижении банки почти сравняли свои кредитные ставки и это перестало быть фактором конкуренции. - Прим. ред.). В тот момент на первый план вышли другие факторы не ценовой конкуренции - это и снижение количества документов, по которым выдавались ипотечные займы, скорость обработки заявок, пересмотр размера первоначального взноса и т. д.

Банки и застройщики идут на совместные акции, но в некоторых случаях человеку бывает выгоднее взять ипотеку под более высокую ставку в банке, но получить скидку у застройщика. Поэтому хотелось бы, чтобы работа рынка стала более прозрачна, риэлторские комиссии от застройщика не выходили за рамки, а условия приобретения жилья были прозрачными. Не секрет, что ставка может быть озвучена и 5%, а по итогу человеку придется переплачивать при приобретении квартиры.

Начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Башкирского отделения Сбербанка Руслан Галин:

- Конечно же, Сбербанк также следит за экономической ситуацией в стране, в том числе за повышением ключевой ставки. Такой исход был ожидаем, и действительно, многие участники банковского сектора отреагировали на это, заранее незначительно повысив ипотечные ставки. Однако официальной информации о поднятии ипотечных ставок в Сбербанке пока нет. И я в целом был бы осторожен с прогнозами на осень, потому что, действительно, ситуация может сложиться по-разному. Что касается объемов кредитования, то сейчас ничего не изменилось - ставки по-прежнему низкие, да и цены на недвижимость все еще не отыграли в большую сторону значительным образом. Более того наблюдается следующая ситуация, когда за 8 месяцев текущего года по нашему банку в денежном выражении произошло увеличение на 68% по сравнению с 2017 годом. Это довольно большая цифра.

- Сбербанк можно назвать «трендмейкером» в области ипотечных программ и размера ставок. Расскажите о них подробнее?

- На приобретение строящегося жилья для сотрудников «зарплатных» предприятий, а также для молодых семей ставка 9,1%. Есть программы субсидирования, реализуемые совместно с застройщиками, где ставка от 7,1%. Есть программа «Строительные сберегательные кассы» (система финансирования жилья, основанная на накоплении индивидуальных сбережений, в целях получения кредита для улучшения жилищных условий граждан. - Прим. ред.). В ее рамках ставка может быть от 6 до 7%. На приобретение жилья на вторичном рынке - ставка от 8,9% плюс дисконт в 0, 3%, который может получить клиент, если он свою квартиру нашел на нашем информационном ресурсе DomClick.ru. (Это популярный сервис для поиска, покупки и продажи недвижимости с онлайн-решением по ипотеке от Сбербанка, а также проверкой, оценкой и регистрацией недвижимости. - Прим. ред.).

- Какие еще предложения по ипотеке сегодня кажутся наиболее привлекательными для жителей Башкирии?

Алия Тастанова:

- ВТБ предлагает программы кредитования как на первичном рынке, так и на рынке готового жилья. В банке действуют достаточно интересные условия для сотрудников бюджетной сферы (образование, здравоохранение, силовых структур): специально для них разработана программа «Люди дела», в рамках которой клиенты могут оформить ипотеку по ставке от 9,1%, а рефинансирование - от 8,8%.

Если вы решили приобрести квартиру площадью более 65 кв. м, то в этом случае ставка будет составлять 8,9% годовых по акции «Больше метров - меньше ставка» и первоначальным взносом за жилье более 20%.

У нас также можно получить кредит без предоставления справок о доходе - в рамках предложения «Победа над формальностями». Базовая ставка по нему будет составлять 9,6%, а при выборе квартиры площадью больше 65 кв. м - 8,9%. Рефинансирование ипотечных кредитов других банков доступно по ставке 9% для зарплатных клиентов Группы ВТБ, по ставке 9,3% - для всех остальных категорий заемщиков.

Кроме того, в ВТБ продолжает действовать «детская ипотека» по ставке 6%. У нас также есть программа ипотека «С участием материнского капитала», где минимальный взнос равен 5%, а материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса. Расчет платежеспособности при такой программе идет за минусом материнского капитала. То есть клиент может рассчитывать на бОльшую сумму.

Помимо спецпредложений, которые распространяются на клиентов, у нас существуют промо-акции для застройщиков с дисконтом от 0,3 до 0,7%, что позволяет клиентам в дальнейшем приобретать жилье у конкретного застройщика в ипотеку с более низкой ставкой. Порядка 60% продаж в целом по стройке идут по акции с теми строительными компаниями, у которых есть вот такой бонус.

Анастасия Гилева:

- Ставка по-прежнему играет роль. Наибольший интерес, безусловно, вызывают программы со ставкой менее 11% годовых. Но следует понимать, что таких предложений на рынке становится все меньше в связи с недавним повышением ключевой ставки ЦБ РФ. Сегодня заемщики требуют от банков скорости. Сделка может не состояться, если заемщик ждет решения по 3-4 дня, а иногда и неделю. Понимая влияние неценовых факторов, Абсолют Банк в начале 2018 года запустил новую цифровую платформу по выдаче ипотеки. «Цифра» позволила нам сократить процесс рассмотрения заявок до 25 минут. Объем выдачи за 9 месяцев 2018 года ипотеки благодаря этому вырос на 42% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и приблизился к 1 млрд. рублей. Сейчас уже более половины заявок в систему заводят наши партнеры - риэлторы и застройщики - непосредственно у себя в офисах, без визита в банк.

В фокусе интереса заемщиков - ипотечные программы, в которых нет дифференциации ипотечной ставки в зависимости от размера первоначального взноса, она одинаковая и при внесении 20, и 70% собственных средств от стоимости объекта.

За счет этого снижается средний размер первоначального взноса. В 2017 году он составлял 39% от стоимости жилья, в 2018 - 36%. Для заемщиков это плюс, потому что в случае с единой ставкой им не надо «тянуть» с накоплениями до необходимой планки первоначального взноса.

Трендом 2018 года, по нашим наблюдениям, стала возможность взять в ипотеку квартиру, которая находится в обременении у другого банка. По сути, «ипотека на ипотеку». Продать квартиру, за которую еще выплачивается кредит, можно было и раньше. Но, как правило, только за наличные. Понятно, что выложить круглую сумму могли далеко не все покупатели. Сейчас процедура упростилась, и процент квартир, выставленных на продажу, но находящихся при этом в залоге, в Башкирии растет стремительно - с начала 2018 года на 50%.

Абсолют Банк по собственной инициативе недавно улучшил условия кредитования по госпрограмме для семей с двумя детьми и больше. Теперь созаемщиками могут стать не только супруги, но и их родственники, например, родители, братья и сестры. В этом случае их доход будет учитываться при одобрении заявки на кредит, а значит, будет доступна бОльшая сумма. Жители Башкирии стали чаще оформлять ипотеку на более длительный срок - не 15 лет в среднем, как в последние пару лет, а на 16,5-17. Люди понимают, что длительный срок - это меньший размер ежемесячного платежа, а значит, и меньшая финансовая нагрузка.

Плюс мы активно работает с ИП, собственниками бизнеса, хотя не секрет, что не все банки принимают к рассмотрению данную категорию клиентов.

Наши партнеры об этом знают - порядка 70% потока наших клиентов идут через наших партнеров: агентства недвижимости и застройщиков. К каждому клиенту мы подходим индивидуально. Рассматриваем клиентов как по справке 2 НДФЛ, также можно предоставить справку в свободном формате с указанием дохода.

- Как вы относитесь к небольшим первоначальным взносам? И стоит ли в сложившейся экономической ситуации повременить с покупкой квартиры, чтобы накопить взнос побольше?

Евгений Декатов:

- Сегодня ведутся разговоры об ужесточении условий выдачи кредитов по ипотеке с низким первоначальным взносом, которые ниже 20%.

Директор Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой Камила Фазлыева:

- Люди идут с тем, что есть. Это в теории можно рассуждать, что чем больше первоначальный взнос, тем лучше. Квартиру покупают сугубо по необходимости. Если именно сейчас человеку необходимо жилье - родился ребенок, есть желание съехать от родителей, то вопрос, как правило, решается быстро. Когда мы говорим об инвесторах, то у них есть возможность подождать, но речь там идет далеко на о 20% первоначальном взносе и ипотеке. Когда речь идет о минимальном первоначальном взносе, то это те люди, которые нуждаются в жилье. И нуждаются они в нем сегодня. Поэтому те, кому это необходимо этой осенью, и будут рассматривать, где лучше условия, процентная ставка, и что взять - первичку или вторичку. У большинства людей сейчас сбережений или нет, или очень мало. Прослойка людей, имеющих большие деньги, очень узкая. Банки, скажем так, не от лучшей жизни снижают первоначальные взносы, а чтобы захватить как можно большее количество заемщиков, у людей просто нет денег! Поэтому логично, что ужесточение суммы первоначального взноса в большую сторону с точки зрения экономики - это более правильно и безопасно. Кризис - это как раз когда нулевые первоначальные взносы. И пока не начнет расти платежеспособный спрос, ни о каком изменении ситуации говорить не приходится.

Анастасия Гилева:

- Соглашусь с коллегами. Действительно, очень много клиентов идут с минимальным первоначальным взносом. Это в основном те люди, которые понимают, что если они будут сейчас снимать жилье, то они будут платить за эту квартиру примерно ту же сумму, которую они будут платить за ипотеку. Но платить за ипотеку гораздо более продуктивно, ведь человек знает, что через какое-то количество лет жилье станет его собственностью. Ипотечный рынок растет, потому что у людей появляется это понимание. У нас в рамках всех кредитов первоначальный взнос 20%, а если у клиента есть материнский капитал, то мы делаем первоначальный взнос 10%, а материнский капитал в течение 4 месяцев клиент доплачивает в часть первоначального взноса. Банки подстраиваются под ситуацию на рынке, под клиентов и их запросы и придумывают все больше и больше программ для удобства. Так, раньше нельзя было использовать маткапитал в качестве первоначального взноса, банки не давали таких программ, а сегодня раз клиенты обращались с такой потребностью, банки разработали новую систему оценки и работают с маткапиталом в качестве первоначального взноса.

Руслан Галин:

- В Сбербанке минимальный размер первоначального взноса 15%. В целом сейчас если зарплаты немного и растут, то сбережения у людей уменьшаются. Соответственно ипотека становится для большинства едва ли не единственным способом приобретения своей квартиры. Если мы повысим размер первоначального взноса, это будет не совсем социально ориентированное мероприятие со стороны банка. При этом программ с 5% первоначального взноса у нас нет, равно как и нет программ с нулевым взносом. Если где-то кто-то видит, что партнер реализует программу с нулевым взносом через Сбербанк, то ответственно заявляю, что таких программ у нас нет.

Жилье будет дорожать

- Ожидается ли осенью рост цен на первичную и вторичную недвижимость?

Руководитель по работе с агентской сетью и трейд-ин ГК «Первый Трест» Адель Сайфуллина:

- В связи с тем, что поправки к ФЗ № 214 вступили в силу, многим застройщикам приходится переходить на новый способ работы. И конечно же это приведет к удорожанию кв. м. Плюс Центробанк поднял ключевую ставку, а это значит, что и ставки по ипотечному кредитованию тоже будут расти. ГК «Первый Трест» также, как и другие федеральные застройщики, уже начала поднимать цены, пока это плановый подъем цен, и он не связан с поправками к 214 ФЗ, но в любом случае более выгодных условий, чем сейчас, для покупки квартиры уже не будет. Тем, кто задумывается о том, чтобы поменять свою старую квартиру на новостройку, лучше реализовать это в ближайшие полгода, т.к. в дальнейшем ценовая разница между вторичным и первичным жильем будет расти.

Начальник юридического отдела ГК «Первый Трест» Елена Хамидуллина:

- Изменения в ФЗ № 214 ужесточили требования к застройщикам. С одной стороны, это привело к безопасности дольщиков, с другой - к увеличению цен на жилье. Теперь застройщик свободно распоряжаться средствами дольщиков не может - это, естественно, приводит к удорожанию квадратного метра. Средства дольщиков будут лежать на спецсчете, с которого застройщик сможет рассчитываться только за выполненные работы. В связи с этим и многими другими факторами - ростом ключевой ставки, цен на топливо - будет идти удорожание стоимости квадратного метра. Застройщик вынужден в рамках изменений закона регулировать свои интересы.

Анастасия Гилева:

- Наш многолетний опыт показывает, что в Башкирии осенью всегда начинается традиционный рост цен на недвижимость. В среднем идет увеличение на 5-10% по отношению к уровню летних месяцев. Это связано с тем, что в октябре начинается самый «горячий сезон» продаж, пика он достигает в ноябре-декабре. В эти месяцы мы всегда видим прирост заявок на ипотеку до 50% к среднегодовому уровню. И конечно, где высокий спрос - там и рост цен, все логично.

Но и без сезонных колебаний стоит задуматься о том, как приобрести жилье не когда-нибудь в будущем, а поскорее, если только есть такая потребность и возможность. Цены растут, и предпосылок для отскока назад нет.

Вторичка в Башкирии с начала года подорожала почти на 6% (сейчас средняя цена квадратного метра - 59,3 тысячи рублей). Первичка - на 12,5% (сейчас средняя цена квадратного метра - 58 тысяч рублей). Вполне вероятно, что уже к концу года средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках обгонит среднюю стоимость жилья в готовых квартирах.

Вторичка желаннее

- Что пользуется большей популярностью: вторичка или первичка?

Камила Фазлыева:

- На первичный рынок работает весь маркетинг, на вторичный - ничего. Но на самом деле люди не хотят ждать, не хотят журавля в небе, они хотят синицу в руках и поэтому отдают предпочтение вторичке, но «свежей», последних лет, но на нее ее сегодня самые высокие цены.

Адель Сайфуллина:

- По Башкирии и в целом по стране идет тренд на новостройки. 214 ФЗ абсолютно обезопасил дольщика. В целом люди стали более финансово и юридически грамотны, и прежде чем приобрести квартиру, они досконально изучают застройщика. Несколько советов покупателям, если вы хотите приобрести квартиру в строящемся доме - посмотрите, работают ли на объекте краны постоянно, растет ли этажность, сколько объектов сдал застройщик и т.д.

Алия Тастанова:

- Розничный бизнес ВТБ в Башкирии в этом году увеличил объем ипотеки в два раза. За восемь месяцев текущего года было выдано более 5 тысяч кредитов на сумму более 9 млрд рублей, что в два раза превышает показатель за аналогичный период прошлого года. Если смотреть в разрезе, то на вторичном рынке у нас было оформлено кредитов на сумму почти 4 млрд рублей, что на 66% больше, чем за январь-август прошлого года. Спрос на новостройки увеличился в 2,3 раза и составил 3,2 млрд рублей. Также могу отметить, что наметился тренд на рефинансирование: в данном сегменте показатель вырос в 5 раз и составил на 1 сентября 1,8 млрд рублей. Если смотреть структуру ипотечного кредитования текущего года, то новостройки в ней составили 36%, вторичное жилье - 44%, рефинансирование - 20%. Для сравнения, в прошлом году доля рефинансирования была на уровне 8%.

Анастасия Гилева:

- Это последствия 2014-2015 годов, когда люди брали ипотеку под 14-15%, а когда появилась возможность снизить нагрузку, люди стали активно реагировать на такие предложения от банков.

Руководитель пресс-службы АКФОРБ, главный редактор ИД «Финансы Башкортостана» Дмитрий Рудзит:

- Хочется подытожить. Когда Анастасия Владимировна кратко подвела итог по ценовым параметрам жилья, первичного и вторичного, и прогностики - все было очень четко сказано, и ни малейшего отношения к ставке Центробанка, к ипотечной ставке не прозвучало, и это абсолютно правильно. Ну да, подняли ключевую ставку на 0, 25. По расчету Центробанка, такое повышение при среднем сроке кредитования 20 лет и средней стоимости квартиры в 2,9 млн дает разницу в платежах 780 рублей в месяц. Реагировать рынок будет только на реальные ожидания людей, на их реальную платежеспособность. Серьезный звоночек на днях прозвучал в информации Госстроя, что по объему ввода жилья по сравнению с прошлым годом Башкирия ушла в минус на 17,9%. Это означает, что если товара мало, цена на него растет, при этом денег у людей больше не стало. От «дна» мы оттолкнулись, а это, скорее всего, значит, что цены на жилье, ставки по ипотеке и рефинансированию будут идти только вверх.

.

Фото: Валерия Любина

За помощь в организации мероприятия выражаем благодарность нашему постоянному партнеру - кафе «Сябры». Кафе занимается комплексным обслуживанием банкетов любого уровня. Легкий белорусский акцент в блюдах никого не оставляет равнодушным!

Сотрудники заведения постоянно совершенствуют свои гастрономические знания и умения. Этим чутким и внимательным профессионалам можно смело доверить свое мероприятие.

Обращайтесь:

г. Уфа, ул. Б.Бикбая, 19/3

www.syabry-ufa.ru

Вконтакте: syabryufa

Инстаграм: syabry_cafe

e-mail: syabry-ufa@mail.ru

тел.: (347) 236-36-30,

8-906-103-36-36